El mercado inmobiliario chileno cerró 2025 con actividad sostenida, según el Índice de Ventas de Actividades Inmobiliarias del INE (Instituto Nacional de Estadísticas), pero con una señal clara: los compradores y pequeños inversionistas son ahora más exigentes a la hora de decidir una compra.

El INE registró crecimientos interanuales de entre 8,5% y 10,7% durante 2025 en ese índice. En la comunicación original no se incluyó un rango comparable para 2024, por lo que la cifra de 2025 carece de un contraste directo en esa nota. Aun así, la lectura del sector que hacen corredores y plataformas de inversión es homogénea: hay más movimiento, pero menos tolerancia a activos que sólo ofrecen un “descuento” aparente.

Rodrigo Lewin Schmied, fundador y CEO de GoodProp, plataforma especializada en inversión inmobiliaria, resume el cambio así: "No basta con que esté barato; lo importante es que tenga demanda y genere ingresos". Con eso apunta a lo que ya no pesa como único criterio: el precio de oferta.

Hoy variables como la vacancia, el flujo neto después de gastos comunes y contribuciones, la competitividad en UF por metro cuadrado y la liquidez del activo toman mayor peso. Explico cada término: vacancia es el porcentaje de unidades desocupadas; flujo neto es lo que te queda después de pagar gastos comunes, que son las expensas del edificio, y las contribuciones, que son los impuestos a la propiedad; UF es la Unidad de Fomento, la unidad de cuenta indexada que se usa en Chile para valorar inmuebles; liquidez es la facilidad y costo de vender o arrendar el activo.

En la práctica, la liquidez se mira por indicadores concretos: tiempo promedio de publicación para arriendo, competencia directa en la misma tipología, y el precio efectivo de cierre. Para reventa pesan la ubicación, el desarrollo del sector, la seguridad y la administración del edificio. Como sintetiza Lewin, "liquidez es cuánto te cuesta salir: en tiempo, en precio y en competencia".

Los errores más frecuentes entre quienes buscan “oportunidades” son confundir descuento con demanda real, subestimar gastos comunes o no comparar el valor por metro cuadrado en UF con activos similares. En palabras sencillas, un buen descuento en el papel no sirve si no hay quien pague por ese tipo de propiedad.

Si vas a invertir en 2026, la recomendación práctica es que antes de mirar el precio verifiques demanda comprobable, velocidad de arriendo esperada, estructura de financiamiento y la coherencia del activo dentro de una estrategia patrimonial más amplia. Es útil exigir evidencia: búsquedas activas en portales, comparables de cierre recientes y tasas de vacancia en el barrio.

El mercado seguirá activo mientras existan compradores y crédito disponible, pero la ventaja competitiva ahora la tienen los activos con flujo estable y salida fácil. Para quien piensa en comprar como inversión, el foco debe pasar del papel a la demanda real y a la liquidez; en otras palabras, invertir en flujo, no en descuentos. En 2026, las señales que conviene monitorear son los próximos informes del INE, la velocidad de arriendo en tu tipología y cómo evoluciona el precio en UF por metro cuadrado en barrios comparables.