El suelo es el primer activo de cualquier proyecto inmobiliario. Antes del financiamiento, del diseño, de la construcción y de la comercialización, existe una pregunta básica: ¿dónde se puede desarrollar ciudad?
En Chile, esa respuesta depende muchas veces de una suma de planes reguladores comunales, factibilidades sectoriales, criterios municipales y restricciones que no siempre conversan entre sí. Por eso, el debate sobre las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones no debiera reducirse a una falsa dicotomía entre “regular” o “desregular”.
La pregunta de fondo es otra: cómo habilitar suelo bien localizado, con reglas claras, infraestructura disponible y una planificación urbana que mire la ciudad completa. Actualizar la normativa parece razonable.
La estructura de los hogares cambió: se necesitan más viviendas, pero no necesariamente del mismo tamaño ni bajo los mismos supuestos de hace treinta años. En ese contexto, revisar densidades, estacionamientos, incentivos y criterios de localización puede ayudar a destrabar proyectos y mejorar el acceso a vivienda en zonas con transporte, servicios y equipamiento.
Pero densificar no es simplemente permitir más unidades por hectárea. Densificar bien exige distinguir entre suelo normativamente disponible y suelo realmente habilitado.
