El mercado inmobiliario chileno enfrenta una paradoja: los créditos hipotecarios son los más baratos en cinco años, pero la demanda no despega. La razón, en la que coincide la industria, tiene nombre y apellido: el pie.

La tasa promedio de los créditos hipotecarios bajó a 3,96% en 2026, el nivel más bajo desde 2021, tras una caída de 1,25 puntos porcentuales desde su máximo de 5,21%, según informó Diario Financiero. Sin embargo, el volumen de colocaciones se mantiene sin variación. Jorge Selaive, economista jefe de Scotiabank Chile, lo planteó en su cuenta de X de forma directa: "esto tiende a apoyar la hipótesis de que se trata de un problema de demanda más que de oferta".

El pie es el porcentaje del precio de la vivienda que el comprador debe pagar de su bolsillo antes de que el banco financie el resto. La banca generalmente exige el 20% del valor de la propiedad. Con precios al alza y menor capacidad de ahorro de los hogares, reunir esa cifra se volvió la barrera más difícil de saltar. Felipe Arias, subgerente de producto de Banco Internacional, lo resume así: "muchas personas tienen interés en comprar una vivienda e incluso capacidad de pago en el largo plazo, pero enfrentan dificultades para asumir la carga financiera inicial".

Ante ese diagnóstico, la herramienta que más fuerza ha ganado es el Fogaes, el Fondo de Garantías Especiales. Se trata de un mecanismo del Estado que respalda parcialmente a los bancos en créditos hipotecarios para viviendas nuevas de hasta UF 4.000. Con esa garantía, las instituciones financieras pueden prestar hasta el 90% del valor de la propiedad, en lugar del 80% habitual, lo que rebaja el pie que debe aportar el comprador.

Rodrigo Krebs, gerente inmobiliario de Enlace Inmobiliario, explica que el Fogaes se puede combinar con el subsidio a la tasa hipotecaria: "en conjunto, ambas herramientas no eliminan la evaluación bancaria, pero sí pueden mejorar las condiciones de acceso". Reinaldo Gleisner, vicepresidente de la consultora Colliers, añade que el fondo tiene un costo fiscal bajo y ataca directamente la principal restricción del mercado.

La industria ya tiene su próxima petición clara: ampliar el tope del Fogaes desde UF 4.000 hasta UF 8.000, lo que llevaría la cobertura a un segmento más amplio del mercado. Otras medidas que rondan la discusión son permitir el pago del pie en cuotas, que hoy debe pagarse al contado antes del crédito, y reducir la "permisología", los trámites y permisos de construcción que encarecen y alargan el proceso de edificar nuevas viviendas. Con el precio de los departamentos acumulando alzas sostenidas, el sector privado tiene urgencia en que estas propuestas avancen en el corto plazo.