La liquidez regresó al mercado inmobiliario chileno, pero no de manera uniforme. Después de años en que la escasez de financiamiento dominó las conversaciones del sector, los grandes inversionistas institucionales retomaron posiciones con un criterio bien definido: más selectividad y menor tolerancia al riesgo.

Ese es el diagnóstico de Joaquín Brahm, gerente general de GPS Property, firma que hace dos décadas nació en Chile como corredora de propiedades comerciales y amplió con el tiempo su oferta hacia asesorías en financiamiento y fusiones y adquisiciones. Para Brahm, la asimetría en el acceso al capital define el ciclo actual: mientras un grupo de desarrolladores sigue sin poder levantar fondos, otro accede a recursos en condiciones favorables.

"Por años, la conversación del sector inmobiliario chileno giró en torno a la liquidez, las tasas y la permisología. Hoy, la liquidez volvió, pero no para todos, y esa asimetría está redibujando quién puede crecer y quién queda esperando", dijo el ejecutivo.

Brahm identifica tres actores como los grandes concentradores del capital disponible: las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), las compañías de seguros de vida y los family offices, vehículos privados que gestionan el patrimonio de grandes grupos familiares.

Las AFP se transformaron en protagonistas del mercado de bonos del sector, beneficiadas por tasas más atractivas. Tres operaciones recientes ilustran ese dinamismo: la emisión de Cencosud Shopping, que levantó UF 2,5 millones (unos $102 mil millones) a 30 años; la colocación del fondo Asset Rentas Residenciales por UF 1 millón (cerca de $41 mil millones); y una emisión equivalente de Megacentro a 10 años. "Este mercado de bonos está controlado por las AFP", resumió Brahm.

Las aseguradoras de vida llegan al sector inmobiliario desde una presión estructural distinta. En 2025, la industria alcanzó un récord en la venta de rentas vitalicias, los pagos garantizados que reciben los pensionados chilenos, por UF 135,2 millones (equivalentes a unos US$ 6.017 millones). Ese volumen obliga a las compañías a buscar activos de largo plazo donde colocar sus reservas, y el mercado inmobiliario ofrece precisamente ese perfil.

La selectividad, según Brahm, no es accidental: los recursos disponibles fluyen hacia negocios de menor riesgo y mayor rentabilidad, lo que explica la brecha creciente entre quienes pueden acceder al financiamiento y quienes siguen esperando al margen del ciclo.